Piețele imobiliare de birouri din Europa în prima jumătate a anului 2026: cerere în scădere, dar chirii pentru spații de primă calitate în creștere și polarizare tot mai accentuată

Cererea de spații de birouri în marile orașe europene a scăzut cu 9% față de aceeași perioadă a anului trecut în prima jumătate a anului 2026, în principal din cauza lipsei tranzacțiilor de amploare. Chiriile pentru spațiile de primă clasă continuă însă să crească – cu 6,2% față de aceeași perioadă a anului trecut pe piețele majore – impulsionate de deficitul de spații de înaltă calitate din clasa A. Rata de neocupare a crescut la 9,6%, dar rămâne extrem de polarizată: locațiile de primă clasă din centrele orașelor sunt aproape complet ocupate, în timp ce în periferia orașelor încep să apară spații disponibile. Acestea sunt concluziile raportului „Office Market Europe Q2 2026” al echipei de cercetare de la BNP Paribas Real Estate, partener al 108 REAL ESTATE pentru Europa Centrală și de Sud-Est.

Cererea: chiriașii pun calitatea înaintea cantității

Volumul total al contractelor de închiriere de spații de birouri pe 18 piețe europene majore a atins 3,64 milioane m², ceea ce reprezintă cu 9% mai mic față de aceeași perioadă a anului trecut și cu 9% sub media pe ultimii cinci ani. Principalul motiv este lipsa tranzacțiilor de amploare — într-un context economic dificil, chiriașii rămân prudenți și acordă prioritate spațiilor mai mici, dar de cea mai bună calitate, situate în locații de primă clasă.

Cu toate acestea, performanța a variat semnificativ de la o piață la alta:

• S-a înregistrat o creștere în: Berlin (373.000 m², +51%), München (354.000 m², +38%), Barcelona (201.000 m², +35%), Varșovia (217.000 m², +25%), Roma (+24%), Bruxelles (144.000 m², +12%).
• S-au înregistrat scăderi în: Frankfurt (173.000 m², −53%), Madrid (198.000 m², −29%), Milano (−29%), centrul Parisului (628.000 m², −13%), centrul Londrei (531.000 m², −7%).

Cele șase piețe majore din Germania au rămas, în ansamblu, stabile (1,25 milioane m², −3%). La Paris, segmentul proprietăților mari, de peste 5.000 m², a fost cel mai grav afectat, activitatea scăzând cu 48%. În Londra, dimpotrivă, West End a cunoscut o revigorare, contractele de închiriere înregistrând o creștere de 39% față de aceeași perioadă a anului trecut.

Regiunea Europei Centrale și de Est a fost condusă de Varșovia, care, cu o creștere de 25% față de aceeași perioadă a anului trecut, s-a clasat printre cele mai puternice piețe din Europa și s-a menținut la nivelul mediei sale pe ultimii cinci ani.

Printre cele mai semnificative tranzacții din prima jumătate a anului s-au numărat: Proximus (Bruxelles, 38.200 m²), Airbus Defense & Space (Regiunea Parisului, 36.800 m²), Ministerul Federal German (Berlin, 31.000 m²), Inditex (Barcelona, 30.000 m²) și Visa Europe (Varșovia, 17.300 m²).

Chiriile: Chiriile de primă clasă continuă să crească, în timp ce diferența față de chiriile medii se adâncește

Chiriile de top de pe principalele piețe europene au crescut de la an la an cu 6,2%, în timp ce chiriile medii nete efective au crescut cu doar 1,0%. Această divergență a tendințelor indică o polarizare tot mai accentuată a pieței: spațiile de primă calitate își mențin prețurile datorită cererii puternice și a deficitului de spații de clasa A, în timp ce în locațiile secundare, presiunea pentru acordarea de stimulente este în creștere.

Chiriile au crescut cel mai rapid în Barcelona (+23%), Milano (+13%) și în centrul Parisului, Hamburgului și Münchenului (toate cu +8%). Cu toate acestea, cele mai recente date sugerează că ritmul de creștere începe să încetinească pe unele piețe.

Pentru comparație, chiriile pentru spațiile de primă calitate din regiune, conform unui raport al BNP Paribas Real Estate (€/m²/an): Praga 360, Varșovia 360, Viena 354, Budapesta 336, București 264.

Ratele de neocupare: în creștere, dar extrem de inegale

Rata de neocupare la nivel european a atins 9,6% la sfârșitul lunii iunie 2026 9,6% (+40 de puncte de bază față de aceeași perioadă a anului trecut, pe 28 de piețe). Această creștere este determinată mai mult de cererea redusă decât de construcțiile noi — activitatea de dezvoltare este limitată, iar o mare parte din proiectele planificate sunt deja preînchiriate.

În același timp, piața rămâne puternic segmentată: rata medie de neocupare în centrele orașelor (CBD-uri) este de doar 5,7%, dar în afara centrelor orașelor se situează la 12,2%. În CBD-urile de prim rang, oferta este minimă — CBD-ul din Barcelona 1,0%, CBD-ul din Roma 1,1%, CBD-ul din Milano 3,1%, CBD-ul din München 3,5%. S-au înregistrat scăderi ale ratelor de neocupare în Barcelona, Madrid, Varșovia, Dublin și centrul Londrei.

Ce putem concluziona din toate acestea

Tendința de „orientare către calitate” — preferința chiriașilor pentru calitate și locații de primă clasă — este crucială pentru regiunea Europei Centrale și de Sud-Est. Aceasta semnifică o cerere stabilă pentru clădiri moderne, ușor accesibile, și o diferență tot mai mare între spațiile de top și cele secundare — o tendință de care chiriașii, investitorii și proprietarii vor trebui să țină seama.

Datele europene confirmă ceea ce observăm aici, în regiunea noastră: companiile nu caută mai mulți metri pătrați, ci metri pătrați de mai bună calitate. Spațiile de înaltă calitate, situate într-o locație bună, sunt puține, iar valoarea lor va continua să crească, în timp ce clădirile mai vechi din afara centrelor orașelor vor trebui să concureze pentru chiriași oferind stimulente.” Jakub Holec, CEO, 108 REAL ESTATE.