Tendințe în piața închirierilor de spații de birouri din Europa: companiile caută spații mai mici, dar sunt dispuse să plătească chirii mai mari pentru acestea
Modalitățile de lucru hibride și munca la distanță se numără printre principalele motive ale performanței mai slabe a pieței spațiilor de birouri din Europa în prima jumătate a acestui an. Cu toate acestea, scăderea volumului tranzacțiilor de închiriere este influențată și de abordarea prudentă a chiriașilor, determinată de incertitudinea economică. Un alt factor îl reprezintă lipsa spațiilor mai mari și de înaltă calitate disponibile pentru închiriere, în special în zonele atractive ale orașelor europene. În timp ce cererea de spații de birouri de primă clasă este în creștere în Barcelona, Bruxelles și Dublin, piețele tradiționale din Londra, Paris, Milano și marile orașe din Germania înregistrează o scădere de două cifre, de la an la an, a activității de închiriere. Potrivit firmei de consultanță imobiliară 108 REAL ESTATE, nevoile chiriașilor se schimbă în mod evident — se manifestă un interes predominant pentru spații mai mici, de calitate superioară, situate în locații atractive, pentru care companiile sunt dispuse să plătească chirii mai mari. Cele mai mari chirii au crescut cu aproape 5% față de aceeași perioadă a anului trecut.
Situația din capitala Cehiei este oarecum diferită, deși persistă o penurie de spații de birouri moderne disponibile cu o suprafață de peste 1.000 m², în special în districtele 1, 4 și 8 din Praga.
„Cererea structurală de spații de birouri de înaltă calitate rămâne robustă. Aceasta este determinată în principal de companiile din domeniul tehnologiei, de sectorul sănătății, de sectorul farmaceutic și de sectorul financiar – bănci și companii de asigurări. Cu toate acestea, există un număr tot mai mare de clădiri de birouri mai vechi, ai căror proprietari iau în considerare utilizări alternative — mai ales având în vedere investițiile semnificative necesare pentru modernizare. Acest lucru se aplică și unor clădiri de birouri care și-au pierdut sau sunt susceptibile să-și piardă chiriașii-ancoră”, observă Lena Popová, șefa departamentului de închiriere de birouri la 108 REAL ESTATE.
O anumită schimbare a fost evidentă și în prima jumătate a acestui an în rândul startup-urilor, care – parțial din cauza condițiilor de finanțare mai stricte – caută în mod colectiv spații în centre de coworking. În special piața de birouri din Praga, caracterizată de o rată de neocupare de 5,8%, ar putea câștiga un avânt mai mare până în 2028, grație celor peste 300.000 m² de spațiu din clădirile aflate în prezent în construcție. Cererea ridicată este confirmată de faptul că aproximativ 60% din spațiul aflat în prezent în construcție a fost deja preînchiriat. Toate aceste elemente creează condiții pentru o creștere constantă a chiriilor, nu numai în centrul Pragăi, ci și în zona centrală a orașului.
Munca la distanță și modelele de lucru hibrid se numără printre principalii factori care contribuie la o cerere moderată de spații noi de birouri în Europa. În Republica Cehă, angajatorii au început să revină la munca la birou încă de anul trecut, dar în contextul european, acest lucru reprezintă mai degrabă o excepție. Munca hibridă — care implică fie prezența parțială la birou, fie munca predominant la distanță — transformă rolul birourilor: acestea nu mai reprezintă automat locul de muncă zilnic pentru toată lumea, ci devin spații pentru întâlniri de echipă, prezentări și primirea clienților. Drept urmare, chiar și marile companii optează pentru spații mai mici, de înaltă calitate.
„Acesta este un semnal cheie: nu este vorba doar de o încetinire economică ciclică, ci și de o schimbare a modului în care companiile utilizează birourile”, adaugă Michal Bílý, șeful departamentului de cercetare de piață la 108 REAL ESTATE, care s-a bazat pe un studiu realizat de alianța BNP Paribas Real Estate pentru analiza sa.
Mulți chiriași profită de reducerea spațiului necesar pentru a îmbunătăți calitatea birourilor lor – atât a interioarelor, cât și a clădirilor în ansamblu. ESG este standardul; certificările BREEAM și LEED sunt acum o cerință de bază, nu un avantaj competitiv. Acest lucru se aplică și pieței de birouri din Praga și evidențiază avantajul major al clădirilor noi cu accesibilitate excelentă – nu cu mașina, ci în primul rând prin transportul public.
„Întâlnim din ce în ce mai des cereri pentru un sentiment distinct de apartenență la locul în care potențialii chiriași doresc să se mute. Aceasta înseamnă o gamă suficientă de servicii, opțiuni de alimentație și spații publice de înaltă calitate. Putem include, de asemenea, activități de agrement, precum fitnessul sau dezvoltarea personală, ca parte a facilităților oferite angajaților”, spune Lena Popová, pe baza experienței sale.
O privire de ansamblu asupra pieței europene a spațiilor de birouri arată o scădere semnificativă a tranzacțiilor de amploare. Aceasta reprezintă o altă diferență față de Republica Cehă, unde – cel puțin în Praga – cererea la nivel corporativ rămâne ridicată, în parte datorită necesității de a stabili sediile centrale. Acest lucru se datorează poziției sale ideale în inima Europei, cu conexiuni către toate piețele. Ca urmare, tendința din anul trecut continuă, când cererea brută absorbită în Praga a atins al doilea nivel cel mai ridicat din istorie: 573.400 m². În capitalele europene, motivul abordării prudente a chiriașilor nu este doar transformarea organizării muncii, ci și evoluția incertă a economiilor locale.
Cu toate acestea, această prudență nu se traduce neapărat în economii financiare. Dimpotrivă, în ciuda cererii mai slabe din orașele europene — cu excepția Pragăi — chiriile pentru spațiile de birouri premium sunt în creștere. După cum s-a menționat, companiile preferă calitatea mediului de lucru în detrimentul cantității. Acestea doresc să-i motiveze pe angajații care lucrează de la distanță să vină la birou; astfel, în cadrul spațiilor lor de birouri, oferă facilități care favorizează interacțiunea socială, energia echipei, un mediu creativ, cultura corporativă, mentoratul și comunicarea informală. Biroul evoluează astfel de la un loc de muncă standard la un instrument strategic pentru gestionarea personalului și promovarea culturii corporative.
„În această privință, situația din Praga este similară. Clădirile de birouri mai vechi sau mai puțin accesibile, care nu oferă o alternativă convingătoare la munca de acasă sau la distanță, întâmpină dificultăți din ce în ce mai mari în a concura pe piață. Aici, dimpotrivă, asistăm la plecarea chiriașilor și la o scădere a interesului. Ca urmare, chiriile mai mici reprezintă singurul stimulent pe care proprietarii îl au pentru a-și ocupa spațiile. Aș descrie mentalitatea chiriașilor în era muncii la distanță ca o reorientare de la mai mulți metri pătrați către metri pătrați de calitate superioară”, observă Lena Popová.
Echipa 108 REAL ESTATE consideră că o chirie scăzută nu va fi suficientă pentru a atrage chiriași. Clădirile de birouri situate în zone secundare sau terțiare, în special, vor fi supuse presiunii de a oferi stimulente și de a se moderniza. Standardele ESG, accesibilitatea bună cu o infrastructură bine dezvoltată și calitatea spațiului sunt esențiale pentru menținerea ratelor de ocupare. Clădirile noi situate în afara centrului orașului sau în anumite cartiere din Praga vor trebui să ofere accesibilitate la mijloacele de transport, facilități și un caracter distinct al locului. Chiar și așa, nu se poate exclude faptul că, pe măsură ce oferta de spații de birouri noi în locații atractive crește, vor apărea proiecte de transformare a spațiilor de birouri în unități rezidențiale — astfel de considerente se aplică fostului sediu al Česká spořitelna din Praga 4 sau Centrului 4D de pe strada Kodaňská din Praga 10.